Quinto, area ex Aciom: un immenso cantiere abbandonato sul rio Bagnara
Un immenso sbancamento che spesso si trasforma in acquitrino, quasi 6 anni di cantiere in abbandono, nel mezzo due ricorsi al Tar della Liguria e almeno 4 diverse versioni progettuali per un intervento che resta solo sulla carta, infatti, ancora oggi non sappiamo quale sarà il destino dell’ex area industriale di via Majorana, a Genova Quinto, un tempo occupata dai capannoni dell’Aciom. Qui, fin dal lontano 2007, anno della prima approvazione del progetto della società Pama & Partners srl, è prevista la realizzazione di un edifico residenziale con annessi box interrati, una grande piscina condominiale e un giardino pubblico. Ma il contenzioso giudiziario e la crisi del mattone hanno fatto sì che – dalla primavera 2008 – una volta eseguita la demolizione dei preesistenti manufatti, realizzato lo scavo e la palificazione del terreno, in pratica non si sia più mossa una foglia. Con grande disappunto degli abitanti, all’inizio preoccupati dall’impatto della nuova edificazione (la prima soluzione progettuale prevedeva addirittura un unico corpo di fabbrica alto 8 piani, poi in seguito, come vedremo, le volumetrie sono state parzialmente ridotte, per lo meno in altezza), e adesso altrettanto scorati dinanzi ad un cantiere perennemente fermo, senza alcuna notizia in merito al futuro dell’area. Siamo nel fondo valle del rio Bagnara, estremo Levante genovese, un territorio che – nonostante la speculazione edilizia degli anni ’70, evidenziata dalla presenza di palazzi a 3-4 piani – conserva tutt’oggi una qualità ambientale apprezzabile vista la disseminazione di tracce architettoniche del recente passato legato a frantoi, canalizzazioni per l’acqua e coltivazioni d’ulivo, senza dimenticare la sopravvivenza di un antico percorso pedonale che fiancheggia il rivo, dotato di significativa valenza storico-culturale.
L’ambizioso progetto denominato pomposamente “Le Terrazze del Levante”, così è descritto nel sito della società proponente, la Pama e Partners srl (con sede a Genova in via Assarotti): “Realizzazione di un fabbricato di moderne caratteristiche, rientrante nella classe energetica “A”, circondato dal verde di un parco e del tutto staccato dal traffico automobilistico. Il complesso sarà dotato di una piscina di proprietà, mentre le unità residenziali – dotate di ampie terrazze saranno climatizzate e munite di diversi servizi di domotica. Nel sottosuolo del fabbricato e del parco verranno realizzati ampi box auto destinati, oltre che agli appartamenti sovrastanti, anche ad essere ceduti ad utenti residenti nelle vicinanze”.
L’iter approvativo
Il progetto di “ristrutturazione urbanistica per la realizzazione di un edificio residenziale, spazi pubblici e relative opere urbanizzazione in via Majorana a Genova Quinto e rinaturalizzazione del rio Bagnara fino alla foce” è stato approvato dalla Conferenza dei servizi deliberante lo scorso 4 marzo 2013.
La Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio della Liguria, con nota 14598 del 15/5/2012, ha rilasciato, nell’ambito dell’Autorizzazione Paesaggistica, parere favorevole. Da tale autorizzazione si evince “…la nuova soluzione presentata vede una cospicua riduzione delle altezze del fabbricato, migliora decisamente l’inserimento della nuova volumetria residenziale nel contesto, in quanto il nuovo edificio si attesta al di sotto delle quote delle coperture degli edifici posti a monte sul versante destro della valletta, e non ostruisce gli affacci più qualificanti degli edifici circostanti”.
Con deliberazione di Giunta del 7 febbraio 2013 il Comune ha approvato il progetto e la bozza di convenzione relativa alle opere di urbanizzazione. La deliberazione ha recepito i pareri dei civici settori competenti, tra i quali il settore Pianificazione urbanistica del Comune che, nell’ottobre 2012, afferma “…l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente e al progetto preliminare di PUC”.
Nel verbale della Conferenza dei servizi deliberante del 4 marzo 2013, inoltre, si legge “…la Provincia di Genova, Direzione pianificazione generale e di bacino, Servizio controllo e gestione del territorio, con nota prot. 92125 del 17/07/2012, ha trasmesso il provvedimento dirigenziale n. 3826 datato 11 luglio 2012 NO 01883, nulla osta idraulico di autorizzazione per gli interventi di riqualificazione idraulica e rinaturalizzazione previsti dal progetto… con nota prot. 54032 del 27 aprile 2012 ha trasmesso il provvedimento dirigenziale n. 1831 del 30 marzo 2010 di rinnovo alla società Pama & Partners srl della concessione idraulica per tombinatura in c.a., in attraversamento del rio Bagnara in località Genova Quinto costituente pertinenza del demanio idrico, con validità fino al 31/12/2017”.
Dagli uffici comunali preposti si viene a sapere che il titolo abilitativo è stato rilasciato il 30 maggio 2013. Dunque, ai sensi di Legge, i titolari del progetto hanno un anno di tempo per dare inizio ai lavori, ovvero entro il prossimo 30 maggio 2014. Bisogna ricordare, però, che il recente “Decreto del fare”, per i titoli abilitativi efficaci in base all’entrata in vigore del decreto e non in contrasto con le vigenti norme urbanistiche, consente un’ulteriore possibilità: previa adeguata comunicazione, la società proponente ha la facoltà di chiedere una proroga di altri due anni del termine di inizio lavori.
Al momento non sarebbe arrivata alcuna informazione in tal senso ma è altrettanto vero che non si ha alcun sentore di un’accelerazione da parte di Pama & Partners srl ai fini di avviare la costruzione dell’opera. Era Superba ha provato più volte a contattare telefonicamente i responsabili della società, senza ottenere risposta.
L’ultima versione del progetto e gli oneri di urbanizzazione
L’ultima versione del progetto prevede la realizzazione di un insediamento residenziale di qualità alta articolato in due corpi (mentre originariamente il volume era compatto): un edificio per complessivi 2757 mq con 39 unità abitative che si sviluppano su blocco principale di 6 piani fuori terra (con una riduzione di circa 5,30 metri di altezza rispetto al precedente progetto) che conferma la profondità e lo sviluppo di facciata della prima versione e da un piccolo volume adiacente suddiviso in due unità immobiliari posto in corrispondenza dell’angolo nord-ovest; un’autorimessa interrata, in parte sottostante l’intervento residenziale, con 39 box di pertinenza alle nuove unità immobiliari e circa un’ottantina di libera commercializzazione per gli abitanti dell’intorno; impianti sportivi condominiali (grande piscina) in continuità con la superficie verde d’uso pubblico. E ancora, la realizzazione di un giardino pubblico per complessivi mq 2631 mq e di nuovi percorsi di uso pubblico; il miglioramento delle dotazioni di parcheggio pubblico. Infine, alcuni interventi di bonifica idraulica e rinaturalizzazione del rio Bagnara; la tombinatura sul torrente stesso quale accesso alle abitazioni, ai box e al passaggio pedonale.
“La viabilità pedonale viene ricucita tramite la realizzazione di un nuovo tratto di via dell’Ulivo in sponda destra e di una nuova passerella in corrispondenza di via Cuniolo – si legge nel verbale della Conferenza dei servizi deliberante del 4 marzo 2013 – Il nuovo tratto di via dell’Ulivo previsto in sponda destra sarà ceduto alla civica amministrazione e costituirà viabilità pubblica pedonale [… ] Le opere previste consentono un sostanziale miglioramento della viabilità e degli spazi pubblici in quanto il sito viene collegato alla rete dei percorsi pedonali esistenti attraverso un percorso pubblico a norma, vengono demolite due passerelle ritenute di potenziale rischio idraulico, pertanto in contrasto con il Piano di bacino, e vengono sostituite da idonea passerella […] Viene riqualificato con adeguati interventi di pulizia e rinaturalizzazione l’alveo del rio Bagnara”.
La quota oneri di urbanizzazione complessivamente dovuti per l’intervento è pari ad euro 510.517,39. Come si evince dalla bozza di convenzione “…la parte privata si impegna a realizzare a propria cura e spese le opere di urbanizzazione: parcheggio a uso pubblico a raso con verde di arredo e di completamento in fregio a via Majorana, per una superficie di circa mq 514 (in servitù d’uso pubblico); viabilità carrabile e pedonale di raccordo con il nuovo tracciato di via dell’Ulivo; percorso viario pedonale (transitabile carrabilmente esclusivamente da mezzi di soccorso) con pavimentazione in pietra; tratto di rete nera e raccordo acque bianche in sostituzione del collettore esistente nell’alveo del rio Bagnara; sistemazione a giardino, di uso pubblico, di un’area adiacente al complesso residenziale in parte su copertura di autorimessa privata, per complessivi mq 2631; opere di adeguamento e connessione tra nuova viabilità pedonale e le strade comunali via dell’Ulivo e via Granello; costruzione nuova passerella pedonale sul rio Bagnara di collegamento con la viabilità pubblica pedonale (via Cuniolo) previa demolizione di due passerelle per eliminare la criticità di rischio idraulico”.
La parte privata, inoltre, si impegna a realizzare, sempre a propria cura e spese, le seguenti opere di rinaturalizzazione del rio Bagnara (in parte nel tratto corrispondente alla proiezione della proprietà ed in parte su tratti esterni): realizzazione di opere di riqualificazione per ripristinare la naturalità del torrente mediante interventi di pulizia e creazione di piccole briglie e raschi con materiali lapidei analoghi a quelli caratteristici del sito; riqualificazione delle sponde; ripristino della naturalità e pulizia dell’alveo; riduzione del volume della cabina Enel posta a valle dell’intervento, tramite demolizione parziale del fabbricato per consentire l’allargamento della sponda del torrente, previo specifico accordo con la società stessa.
Nella delibera di Giunta comunale del 7 febbraio 2013 si legge “…dal contributo afferente il permesso di costruire commisurato all’incidenza delle opere di urbanizzazione sarà scomputato, al momento del rilascio del titolo abilitativo, il costo delle opere di urbanizzazione che la parte privata si è impegnata a realizzare […] Gli importi delle opere previste non a scomputo dal contributo per il rilascio del permesso di costruire determinati in via preliminare e provvisoria dal soggetto attuatore ammontano a euro 1.157.100,86; all’atto della presentazione della progettazione esecutiva delle opere di urbanizzazione si provvederà alla determinazione dell’esatto importo per la realizzazione delle stesse; a garanzia della puntuale e completa esecuzione delle opere, la parte privata si impegna a consegnare al Comune, all’atto di acquisizione del titolo abilitativo, idonee fideiussioni per un importo commisurato al costo delle opere”.
Quinto via Majorana: la storia e il contenzioso giudiziario
Come detto in apertura il progetto di via Majorana ha avuto un iter a dir poco travagliato. La prima approvazione in Conferenza dei servizi deliberante risale addirittura al 19 gennaio 2007, ai tempi della Giunta dell’ex Sindaco Giuseppe Pericu.
A seguito del ricorso promosso da alcuni abitanti della zona, con sentenza del Tar Liguria n. 308 del 20 febbraio 2008, sono stati annullati gli atti impugnati.
Nel marzo 2008 risultavano realizzate esclusivamente tutte le demolizioni dei corpi di fabbrica, il parziale sbancamento e le opere di contenimento del terreno. Nell’aprile 2008 i lavori sono pressoché sospesi.
La società proponente, però, non si dà per vinta e presenta un nuovo progetto. Nel dicembre 2009 il Comune concede il titolo abilitativo all’intervento.
Ma interviene un nuovo ricorso al Tar Liguria che, con sentenza n. 5007 del 21/06/2010, annulla l’atto di assenso edilizio ritenendo fondati due punti del menzionato ricorso, riferiti alla computabilità nella superficie agibile (S.A.) del piano parcheggi.
L’avvocato Giovanna Lombardi è uno dei legali di parte dei residenti, vincitori di due ricorsi «Il Tar ha dato indicazioni su come deve essere computata la superficie agibile complessiva dell’edificio, quindi tenendo conto anche dei parcheggi interrati. Il giudice amministrativo ha stabilito che le volumetrie previste dovevano essere ridotte. Il soggetto attuatore del progetto ha interpretata la sentenza a modo suo, ovvero riducendo l’altezza dell’edificio principale. Questo secondo l’ultima versione progettuale che abbiamo visto. Adesso la situazione è in divenire. Noi comunque siamo pronti ad agire nel caso dovesse configurarsi un intervento non in linea con le indicazioni del Tar».
Nel 2010, dunque, la società Pama & Partners elabora l’ennesima versione progettuale in attuazione della sentenza. La seduta referente della Conferenza dei servizi si svolge il 10 marzo 2011. Ma nel frattempo, a seguito di osservazioni del Municipio Levante, i proponenti rielaborano ancora il progetto.
La nuova seduta di Conferenza dei servizi si svolge il 2 settembre 2011.
Gli avvocati Lombardi e Piscitelli, con nota del 31 ottobre 2011, in nome e per conto di alcuni proprietari di unità immobiliari poste in prossimità di via Majorana, scrivono “…la soluzione proposta è meno impattante della precedente versione, rileviamo, però, che la riduzione in altezza non comporta la riduzione volumetrica specificando che la scelta di riproporre di suddividere il volume recuperato in due corpi di fabbrica tende ad aggravare la percezione dell’ingombro volumetrico con un fronte di maggiore ampiezza rispetto a quello dell’edificio unico presentato in referente del 2011; le modifiche apportate al progetto non risultano tali da poter superare i profili ostativi che derivano dal vincolo paesistico che grava sull’area… gli esponenti chiedono che il Comune e la Soprintendenza valutino rigorosamente la compatibilità dell’intervento… si rinnovano le preoccupazioni relative all’impatto che l’intervento avrà sulla viabilità della zona, in quanto il nuovo progetto prevede 39 unità abitative a fronte delle 33 precedentemente previste… per quanto concerne la sistemazione della viabilità pedonale anche la soluzione proposta in questo ultimo progetto non consente di soddisfare la ricucitura e la ricostruzione di tutti i percorsi pedonali pubblici esistenti”.
Il fronte dei contrari
«Con un intervento così impattante si distrugge l’equilibrio naturale di un terreno già compromesso dalle precedenti cementificazioni, deviando per sempre il flusso naturale dei rii esistenti – spiega Ester Quadri, residente in zona e ambientalista del circolo Nuova Ecologia di Legambiente – Questo insediamento potrebbe trasformarsi nell’ennesima bomba ambientale. Occorre un risanamento completo perché non si può lasciare un simile spazio degradato in mezzo alla città».
L’associazione ambientalista Italia Nostra – intervenuta in sede di Conferenza dei servizi – oltre a denunciare il pesante impatto sull’ambiente circostante di un simile intervento a pochi passi da un corso d’acqua, con nota del 9 maggio 2011 ha richiamato “…il valore della conservazione dei percorsi pedonali, richiedendo di evidenziare, attraverso segnaletica adeguata, l’antica percorrenza storica dei tracciati in oggetto con l’individuazione e valorizzazione degli antichi frantoi rimasti lungo il tracciato”. Per quanto riguarda la mobilità, invece Italia Nostra ha sottolineato che “…il progetto è privo di documentazione che certifichi la sostenibilità dell’intervento dal punto di vista del transito auto veicolare, data la contenuta sezione stradale e la prevista realizzazione di box che verranno in parte destinati alla libera commercializzazione”, chiedendo in conclusione di “…modificare il progetto con un percorso condiviso con i cittadini”.
Patrizia Pivetta è uno dei residenti che ha promosso i due ricorsi al Tar Liguria «In sintonia con i nostri avvocati abbiamo deciso di fermarci e di non presentare un ulteriore ricorso. Anche perché, da quello che ci hanno spiegato, sarebbe difficile ottenere altri risultati. Ovviamente, almeno per una parte di abitanti, sarebbe stata meglio l’opzione zero, visto che l’ultimo progetto recentemente approvato dall’amministrazione comunale, seppure di dimensioni leggermente ridotte, è comunque impattante». Dopo l’avvenuta approvazione «Sinceramente immaginavamo che la società proponente avrebbe dato il via ai lavori – continua Pivetta – E, invece, il cantiere è tuttora fermo e abbandonato».
I possibili scenari futuri sono molteplici. Ad esempio, la società potrebbe attendere di incamerare le risorse necessarie, tramite altre operazioni immobiliari, oppure starebbe pensando di cedere il progetto ad eventuali società terze interessate all’intervento.
Fatto sta che oggi, febbraio 2014, l’area di via Majorana «È ormai diventata un grande scavo che si riempie continuamente d’acqua non solo per colpa delle frequenti piogge – conclude la signora Pivetta, residente in zona – Prima, almeno, c’era una pompa che asciugava il terreno, adesso nemmeno più quella. Ricordo che si parlava di riqualificazione del rio Bagnara. Ma come è possibile parlare di riqualificazione in un sito abbandonato a se stesso da quasi 6 anni? Noi abitanti vogliamo sapere quale destino ci attende».
Matteo Quadrone
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