Quarto, ex ospedale psichiatrico: il punto sulla vendita del patrimonio immobiliare

Con la seconda cartolarizzazione la Regione ha venduto ad Arte la parte antica dell'ex manicomio. All'Asl rimane una porzione del complesso circondata dalle proprietà di Valcomp

19 Giugno 2012Inchieste

Era l’ottobre scorso, quando ci siamo occupati dell’ex ospedale psichiatrico di Quarto, preannunciando la prossima “cartolarizzazione” degli ultimi immobili rimasti di proprietà dell’Asl 3. Ed in effetti non siamo stati smentiti visto che, con la delibera n. 1265 del 22 novembre 2011 – completando così l’operazione di dismissione del patrimonio immobiliare iniziata nel 2008 – l’azienda sanitaria locale, su impulso della Regione Liguria ansiosa di fare cassa, ha approvato l’elenco dei beni da dismettere e valorizzare tramite la vendita ad Arte Genova (Azienda Regionale Territoriale per l’Ediliza), conferendo alla Regione il mandato a farsi carico degli adempimenti incombenti.
A distanza di alcuni mesi proviamo a fare luce sul possibile destino di un’area con pochi eguali in città, per comprendere se davvero la Regione Liguria riuscirà a ricavare dalla vendita, le risorse economiche necessarie per ripianare i disavanzi del comparto sanitario.
I tempi, comunque, sono abbastanza lunghi visto che i piani aziendali, per quanto riguarda l’ex ospedale psichiatrico di Quarto, prevedono come termine ultimo per il rilascio effettivo, fine 2014.

Ma facciamo un passo indietro. Il primo stralcio della cartolarizzazione, quella del 2008, comprendeva lo storico corpo centrale e la parte più recente dell’ex ospedale psichiatrico, ovvero alcune palazzine tra cui quelle che un tempo erano le sedi rispettivamente del corso per infermiere, del direttore e dell’economo, immobili acquistati negli ultimi anni da Valcomp due, società partecipata da Fintecna Immobiliare, a sua volta un’emanazione del colosso parastatale Fintecna.
La cosiddetta ex “Casa delle infermiere”, completamente ristrutturata con una spesa di circa 5 milioni di euro decisa dalla Giunta Biasotti – che aveva intenzione di trasformarla nella sede dell’Istituto Italiano di Tecnologia prima che quest’ultimo venisse trasferito a Morego – oggi giace desolatamente abbandonata a se stessa.
Anche le strade di accesso all’area sono divenute proprietà di Valcomp due. Alcune, a partire da dicembre scorso, sono state chiuse con blocchi di cemento. La conseguenza immediata è stata lo spostamento dell’ingresso principale che ora si trova in una posizione alquanto scomoda, praticamente a ridosso di una curva, sempre in via Giovanni Maggio.

La seconda cartolarizzazione, invece, fa piazza pulita degli immobili superstiti, visto che in mano ad Arte è finita la parte antica dell’ex ospedale psichiatrico. Quest’ultima attualmente ospita diversi servizi sanitari e amministrativi, tra i quali alcune comunità psichiatriche, una comunità per minori disabili, strutture residenziali per anziani, per pazienti psichiatrici e disabili, servizi di medicina legale, diversi uffici amministrativi. Inoltre al suo interno sono presenti la Biblioteca del Dipartimento di Salute Mentale, il Museo delle forme inconsapevoli, l’Archivio storico delle cartelle cliniche dell’ex ospedale, il centro per la somministrazione dei pasti alle strutture sanitarie dell’Asl 3, alcune aule dedicate alla formazione del personale Asl, in cui si tiene, tra l’altro, il corso di Scienze infermieristiche dell’Università di Genova.
L’unica eccezione è rappresentata da una piccola ala che rimarrà di proprietà dell’Asl 3 e sarà destinata ad ospitare i servizi territoriali sanitari per il Levante.

Inizialmente era prevista la completa dismissione del complesso (vedi delibera del 22 novembre) – per un valore stimato in circa 32 milioni di euro – ma successivamente l’Asl 3, con la delibera n. 1429 del 28 dicembre 2011, è intervenuta per stoppare la vendita di questa porzione.
«Considerato che il reperimento di immobili nei quali trasferire quota parte delle attività attualmente ubicate all’interno della suddetta area di Quarto, con adeguate caratteristiche e o ubicazioni spaziali, comporterebbe sia in caso di acquisto in proprietà sia in caso di acquisizione in locazione, l’assunzione di oneri diretti ed indiretti di fatto non bilanciati, in un’ottica di efficienza dell’azione amministrativa di sistema, dalle risorse ricavabili dalla relativa alienazione – si legge nel documento firmato dal Direttore generale Asl 3, Corrado Bedogni – Ritenuto pertanto che, a seguito della suddetta rivalutazione in termini di costi/benefici delle previste riallocazioni del ricavato della vendita preventivato in detta prima programmazione di dismissione della citata area di Quarto, risulta opportuno rimodulare in parte qua il relativo piano di dismissione delle aree e trasferimento di attività istituzionali, escludendo dalla vendita di cui trattasi una quota parte di immobile (di circa 4779 mq lordi coperti) sita in Genova Quarto via Giovanni Maggio 6, occupata dai padiglioni 7, 8 e 10».
In pratica l’azienda sanitaria locale ha stimato i costi necessari per trasferire i servizi presenti a Quarto in altre sedi: in caso di acquisto di nuovi immobili l’esborso sarebbe di circa 13 milioni; mentre l’ipotesi di affitto di nuovi locali comporterebbe una spesa di oltre 2 milioni per le ristrutturazioni ed oltre 550 mila euro annui per le locazioni.
Con l’esclusione di questi tre padiglioni la stima della vendita scende da 32 a circa 28 milioni di euro ed il ricavo economico preventivato dalla Regione, considerando anche le cifre sopracitate, potrebbe diminuire in maniera considerevole.

Bisogna inoltre fare i conti con un altro fattore, decisamente non secondario. Alcuni immobili dell’area di Quarto, infatti, sono stati oggetto di finanziamenti per mezzo di mutui a carico dello Stato, concessi dalla Cassa Depositi e Prestiti. Il patrimonio immobiliare dovrebbe rappresentare la garanzia per la Cassa Depositi e Prestiti ma l’operazione di vendita impone di estinguere tali mutui valutando attentamente gli oneri conseguenti.
E ancora registriamo un ulteriore spreco di soldi pubblici che fa il paio con i 5 milioni di euro gettati al vento per l’inutile restyling dell’ex “Casa delle infermiere”. Parliamo dei lavori di ristrutturazione dell’ex residenza psichiatrica denominata Casa Michelini (ubicata all’interno della parte antica dell’ex ospedale) che hanno comportato una spesa da parte della Regione Liguria di oltre 2 milioni di euro. Nonostante ciò, l’immobile rimesso a nuovo e consegnato nel 2011 dopo anni di lavoro, è stato anch’esso venduto.

Infine non vanno dimenticati i problemi logistici. Come detto precedentemente, l’Asl 3 conserverà solo una porzione dell’antico complesso dell’ex ospedale psichiatrico, isolata da tutto il resto e circondata da proprietà di Valcomp due e di Arte (in attesa di nuovi acquirenti, senza escludere l’ipotesi che ad acquisire i restanti immobili sia la stessa Valcomp due) e con un’unica stretta strada d’accesso ubicata sul lato nord, non adeguata per garantire un’agevole passaggio ad utenti e personale che dovranno recarsi presso la futura sede dei servizi sanitari del Levante.
Per questo l’azienda sottolinea nella delibera del dicembre scorso «Considerato che l’accesso alla citata quota parte di area (padiglioni 7, 8 e 10 di proprietà asl 3, ndr) è possibile solo a seguito di acquisizione di diritto di passaggio sulla rimanente area di proprietà del futuro acquirente, per cui è indispensabile che nell’atto di vendita venga prevista la costituzione di servitù di passaggio a favore di questa azienda sanitaria per consentire il suddetto accesso». Inoltre l’Asl 3 chiede alla Regione di «Asservire un’adeguata quota parte dell’area di proprietà del futuro acquirente in zona limitrofa alle aree non trasferite ad uso posteggio per n. 20 auto scoperti, a favore di questa azienda sanitaria».

A complicare una vicenda già di per sé intricata, va ricordato che la società proprietaria di buona parte dell’area, Valcomp due, è pure coinvolta nella realizzazione della nuova sede di via Degola che, nei piani della Regione, avrebbe dovuto accogliere gli uffici amministrativi dell’Asl 3 attualmente ospitati in via Bertani, via Maggio e all’ospedale Villa Scassi. Un progetto dal costo di circa 17 milioni di euro. Secondo il consigliere regionale della Lista Biasotti, Lorenzo Pellerano, impegnato da mesi sulla questione dell’ex ospedale psichiatrico, si tratta di una vera e propria ipotesi di scambio Regione-Fintecna immobiliare «La Regione doveva acquistare gli spazi di via Degola dalla società Quadrifoglio, riconducibile a Fintecna. Da un lato nel 2008 la Regione, tramite Arte, ha venduto gli immobili di Quarto ad una società Fintecna immobiliare (Valcomp due), dall’altro intendeva ricompensarla acquistando i locali di via Degola».

«Fortunatamente l’operazione è stata bloccata – continua Pellerano – visto che, con colpevole ritardo, ci si è accorti che i locali non dispongono dello spazio sufficiente per ospitare tutti gli uffici amministrativi».

Tornando al destino dell’ex ospedale psichiatrico il consigliere Pellerano sottolinea «Arte ha acquistato gli immobili a circa 1400 euro al metro quadro. Una cifra irrisoria se confrontata con i canoni di mercato della zona».
Quindi il futuro dell’area è intrinsecamente legato alle opportunità offerte dal cambio di destinazione d’uso degli immobili ai fini di una loro una valorizzazione. Decisione che spetta al Comune di Genova ma se quest’ultimo non interverrà, la legge stabilisce che potrà farlo direttamente la Regione Liguria.
In altri casi di dismissione del patrimonio immobiliare di aziende sanitarie liguri sono state previste alcune premialità a favore dell’acquirente, ad esempio l’aumento dei volumi «È ovvio che il prezzo al metro quadro scenderà ancora consentendo la possibilità di incrementare la residenzialità», precisa Pellerano.

L’area dell’ex ospedale psichiatrico di Quarto, nel nuovo Puc (Piano Urbanistico Comunale) approvato dalla giunta Vincenzi, è il Distretto di trasformazione urbana 2.09. Secondo le Norme di congruenza (Distretti) l’obiettivo della trasformazione è la «Riconversione del complesso dell’ex Ospedale di Quarto per la parte non più in utilizzo al SSN, per la costituzione di un insediamento residenziale integrato con un polo per attività direzionali e ad alto contenuto tecnologico del levante cittadino, associate a funzioni urbane compatibili e in connessione con il sistema della mobilità urbana».
Il distretto è diviso in 3 settori: 1 e 2 comprendono l’area già di proprietà di Valcomp due; 3 l’area verde a nord.
Nei primi due settori le Funzioni principali ammesse sono: Residenza, Industria, artigianato, Uffici, Strutture ricettive alberghiere, Servizi privati. Ma anche parcheggi privati e pubblici di livello urbano; le Funzioni Complementari ammesse sono: Connettivo urbano, Esercizi di vicinato.

Nel terzo settore è previsto un «Progetto di opera pubblica per il completamento del parco pubblico».
Le Norme di congruenza precisano «La trasformazione deve assicurare la conservazione dell’immagine paesaggistica complessiva, caratterizzata dalla diffusa e consistente qualificazione delle aree verdi ed alberate e del valore storico-monumentale dell’edificio dell’ex Ospedale Psichiatrico».

L’area dove è ubicata la parte antica dell’ex ospedale, quella venduta ad Arte con l’ultima cartolarizzazione, non rientra nel distretto. Risulta, invece, in larga misura, un’area destinata a Servizi territoriali e di quartiere di valore storico paesaggistico. Mentre una porzione rientra nell’Ambito di conservazione dell’impianto urbanistico AC-IU.

In quest’ambito le Funzioni principali ammesse sono: Residenza, strutture ricettive alberghiere, servizi privati, connettivo urbano escluso le sale da gioco polivalenti, le sale scommesse, bingo e simili, uffici, artigianato minuto, esercizi di vicinato e medie strutture di vendita nei limiti previsti dalla disciplina di settore. Le Funzioni complementari ammesse sono: attività produttive e artigianali. Ma anche Parcheggi privati: Parcheggi pertinenziali, parcheggi liberi da asservimento e parcheggi “fai da te”.
La ristrutturazione edilizia è «Consentita, purché prevista da un progetto che ne dimostri la compatibilità sotto il profilo architettonico e funzionale, con la seguente limitazione: l’ampliamento volumetrico nel limite del 20% della S.A. esistente è consentito anche tramite la sopraelevazione di un solo piano». La nuova costruzione è «Consentita limitatamente a: parcheggi privati esclusivamente interrati per le quantità eccedenti le quote minime pertinenziali; nuovi edifici, mediante demolizione e ricostruzione di edifici esistenti nell’ambito del lotto, salvo che per gli edifici significativi sotto il profilo monumentale, architettonico, paesaggistico o documentario anche in relazione al contesto, con incremento della S.A. esistente nel limite del 30% esclusivamente per effetto di recupero di S.A. derivante da anticipati interventi di demolizione, fatta eccezione per gli edifici da destinare a strutture ricettive alberghiere da assoggettare a specifico vincolo di destinazione d’uso che possono incrementare la S.A. senza recupero della relativa S.A.».

In definitiva «Quello che manca è un preciso disegno progettuale della Regione – conclude Pellerano – Vendere a tranche non è stata la scelta giusta e non ha permesso di ricavare le adeguate risorse economiche. Siamo di fronte ad una scellerata gestione del patrimonio immobiliare che non ha neppure tenuto conto delle esigenze del quartiere».

Matteo Quadrone
[foto di Daniele Orlandi]