Albaro, villa Franzone area ex Seat: stop alle residenze abusive

Tra le ville Franzone e Candida di Albaro a Genova un cantiere aperto da oltre vent'anni. Ricostruiamo la vicenda e proviamo a far luce sul futuro. Il Comune conferma la destinazione d'uso ad uffici e intende monetizzare gli oneri di urbanizzazione stimati in 431mila euro

2 Luglio 2013Inchieste

Mentre il Municipio Medio Levante chiede una maggiore tutela delle ville storiche di Albaro, viene chiamato dal Comune ad esprimere il proprio parere sulla proposta di aggiornamento del PUC vigente riguardo al piano di lottizzazione dell’ex area Seat, nei terreni delle Ville Franzone e Candida.

Stiamo parlando di una vicenda che affonda le sue radici addirittura nel lontano 1985, quando la Società elenchi ufficiali degli abbonati telefonici (Seat) – proprietaria di un’area di 3670 mq tra via Federico Ricci e via San Giuliano – presentò un progetto per realizzare un edificio da destinare ad uffici per un volume di circa 8500 metri cubici.
Dopo un lungo contenzioso giudiziario, il cambio di proprietà, il tentativo di edificare residenze anziché uffici, restano sul campo una costruzione non finita – posta sotto sequestro dalla magistratura nel 2010 – e molte perplessità sulle scelta di rilasciare dei permessi a costruire relativi ad un sito incastonato tra i parchi e le pertinenze di due dimore storiche (Ville Franzone e Candida), per altro vincolate dalla Soprintendenza.
Adesso l’amministrazione comunale, con questo atto – che dopo l’esame in commissione e consiglio del Municipio Levante Levante passerà in Consiglio comunale per il via libero definitivo – intende ribadire l’originaria destinazione d’uso dell’immobile. Dunque, soltanto uffici e nessuna residenza. Inoltre, il Comune decide di rinunciare al parcheggio ad uso pubblico previsto dalla convenzione stipulata all’epoca, oggi non più ritenuto necessario, scegliendo così di monetizzare gli oneri di urbanizzazione dovuti dai costruttori e stimati in circa 431 mila euro.

«Il Giudice amministrativo ha stabilito che il piano di lottizzazione “vive” e dunque noi non possiamo fare altro che adeguarci – commenta l’architetto Maurizio Sinigaglia, funzionario tecnico della Direzione urbanistica e grandi progetti del Comune – però riportando il tutto alle previsioni del 1991. Oggi sarebbe praticamente impossibile approvare un intervento simile perché, rispetto agli anni ’80 e ‘90, c’è una sensibilità assai maggiore su questi temi».
«Il parere favorevole del Municipio è legato alla precisa richiesta di spendere parte degli oneri di urbanizzazione sul territorio di Albaro», sottolinea Bianca Vergati, consigliere municipale (Sel-Lista Doria) e vicepresidente della Commissione Territorio.

Anni 80 e 90: il progetto Seat ad Albaro

La lottizzazione proposta nel 1985 dalla società Seat era conforme allo strumento urbanistico allora vigente. Il Piano Regolatore Generale del 1980, infatti, destinava l’area oggetto dell’intervento ad insediamenti commerciali e direzionali (ZA-CD), all’interno di zona storico-ambientale, vista la presenza di contigui manufatti di valore storico-ambientale e di zone di pregio paesaggistico. Nel dettaglio, il progetto edilizio prevedeva la realizzazione di un edificio per uffici articolato in due blocchi posti ad angolo ciascuno di tre piani fuori terra, per una volumetria complessiva pari a 8492 metri cubici e di un piano interrato destinato a parcheggi e locali tecnici.
Il consiglio comunale, con deliberazione n. 1848 del 20 ottobre 1986, approvava il piano di lottizzazione, mentre la relativa convenzione tra Seat e Comune, veniva siglata nel maggio del 1991. Quest’ultima, all’art. 4, tra gli impegni assunti dalla società lottizzante prevedeva l’obbligo di consentire – senza alcun onere per il Comune – l’uso pubblico di un parcheggio in un’area adiacente al perimetro del piano e costituente distacco di Villa Candida (soggetta a vincolo storico monumentale), nonché della strada di accesso compresa anch’essa nel nuovo insediamento.

Nel dicembre ‘91 il Comune rilasciava la concessione ad eseguire i lavori dell’edificio destinato a uffici. Nel novembre 1992 partivano le opere di sbancamento, ma appena un mese dopo, nel dicembre 1992, il tutto veniva sospeso dalla Soprintendenza per i Beni ambientali ed Architettonici della Liguria che contestava l’assenza della necessaria autorizzazione per intervenire sui terreni compresi nel parco della vincolata Villa Franzone. Inoltre, la Soprintendenza rendeva noto che era in corso il rinnovo del vincolo relativo all’edificio e comprensivo di tutte le sue pertinenze, compreso il parco. Nel dicembre 1993 il complesso Villa Raggio Franzone, con decreto del Ministero per i Beni Culturali e Ambientali, veniva dichiarato di interesse particolarmente importante ai sensi della legge 1 giugno 1939 n. 1089 e come tale sottoposto a tutte le cautele conseguenti, con efficacia anche nei confronti di ogni successivo proprietario.

Il contenzioso giudiziario

Successivamente alcuni privati presentarono ricorso al Tar Liguria impugnando tutti gli atti dell’amministrazione comunale che autorizzavano l’intervento e chiedendone l’annullamento. Il Tar con sentenza n. 192 del 09-06-1995 accoglieva il ricorso.
Nel 1996 la società Seat proponeva appello contro la sentenza. Il Consiglio di Stato, con decisione 254/2005 depositata il 31 gennaio 2005, accoglieva l’appello riformando la sentenza del Tar Liguria e dichiarando irricevibile il ricorso di primo grado e inammissibile l’appello accidentale, provocando la conseguente reviviscenza nei loro effetti degli atti impugnati.

Nelle more del predetto contenzioso, nel marzo 2000, veniva approvato il nuovo Piano Urbanistico Comunale tuttora vigente che include l’area oggetto dell’intervento nella zona A – tessuto storico, sottozona AV, caratterizzata da edifici, giardini o parchi di pertinenza di pregio storico contraddistinti da valore paesistico e ambientale costituenti un sistema unitario da conservare, dove la nuova costruzione è consentita esclusivamente per edifici compatibili in luogo di edifici preesistenti, ove si rilevi l’esigenza di riqualificare una situazione ambientalmente compromessa. Le funzioni ammesse sono diverse e comprendono residenze, alberghi, uffici, ecc.

Nel frattempo, proprietaria del complesso e dell’adiacente Villa Candida – comprese le pertinenze e l’area già individuata quale parcheggio pubblico – era diventata la società Bagliani San Giuliano srl, che chiedeva la voltura dei titoli abilitativi, ed in virtù della sentenza del Consiglio di Stato, comunicava la ripresa dei lavori. Ma il Comune stoppava nuovamente le operazioni in ragione della sopravveniente imposizione del vincolo monumentale sull’area e sulla villa, da parte della Soprintendenza.
Bisogna ricordare, però, che successivamente alla sentenza del Tar n. 192/1995 e nelle more della sentenza n. 254/2005 del Consiglio di Stato, con provvedimento n. 548 del 17 agosto 2004 veniva rilasciato il permesso a costruire per opere edilizie relative al medesimo complesso di Villa Candida con realizzazione di autorimesse interrate e spazi pertinenziali in coerenza con quanto ammesso dal PUC del 2000. L’area che doveva ospitare il parcheggio pubblico (secondo la convenzione del ‘91) veniva destinata a spazio pertinentale, sistemato a verde con la previsione di alcune piscine condominiali.

A seguito dell’esame della Soprintendenza l’intervento a suo tempo approvato (1991) è stato ritenuto ammissibile a condizione della riduzione volumetrica di un piano. Il progetto veniva ulteriormente rielaborato e la ripresa dei lavori consentita nel settembre 2006. A fronte della presentazione di elaborati di concessione edilizia adeguati alle indicazione richieste, la Soprintendenza esprimeva il proprio nulla osta alla realizzazione dell’edificio nel luglio 2007.
Di conseguenza la società Bagliani presentava presso il Settore approvazione progetti e controllo attività edilizia del Comune, variante in corso d’opera riguardante una soluzione progettuale diversa da quella approvata con concessione edilizia n. 550 del 1991.

Gli abusi edilizi

I lavori, però, sono continuati in maniera non conforme ai titoli abilitativi. Sottoposti a verifica degli ispettori dell’Edilizia privata del Comune, documentata da verbale di accertamento ispettivo prot. 290729 del 17-08-2010, nell’ambito del quale venivano rilevate anche opere di frazionamento preordinate al mutamento di destinazione d’uso a fini residenziali del fabbricato.

Il verbale veniva trasmesso all’autorità giudiziaria che aprì un’indagine e pose sotto sequestro l’immobile. Il processo, partito un anno fa, non è ancora concluso.
La società Bagliani per la realizzazione delle unità residenziali abusive è stata punita con una sanzione pecuniaria, versata nelle casse comunali, di circa 900 mila euro.

La variante al progetto

La variante progettuale è stata modificata nel 2011 con la totale sostituzione ed integrazione degli elaborati grafici e della documentazione allegata. In data 6 maggio 2011 la società Bagliani ha anche chiesto che la pratica di variante venisse mantenuta in essere come “Mantenimento di opere realizzate in difformità rispetto alla concessione edilizia n. 550 del 03-12-1991 e opere di adeguamento per la realizzazione di un edificio a destinazione direzionale e connessa modifica alla convenzione”.
L’istanza in esame ha comportato ulteriori modifiche al progetto, da ultimo in data 02-08-2011. Come evidenziato nella relazione tecnica del Settore approvazione progetti del Comune (agosto 2011) «In seguito alle successive rielaborazioni il progetto persegue l’obiettivo di ricondurre l’intervento a quanto previsto dalla originaria versione progettuale sotto i profili dell’unitarietà dell’edificio e della destinazione direzionale prevista dal piano di lottizzazione approvato».

Le opere eseguite e quelle da eseguire

L’edifico realizzato si compone di tre piani in cui sono collocate 10 unità immobiliari ad uso residenziale oltre ad un alloggio per il custode, nonché di un piano interrato destinato ad autorimessa suddivisa in 10 box.
Il complesso risulta dotato di piscine di pertinenza realizzate nell’ambito delle sistemazioni esterne. A tali modifiche si aggiungono quelle riguardanti la localizzazione dei parcheggi: quelli di uso pubblico previsti dalla convenzione del ‘91 risultano del tutto assenti; quelli di pertinenza risultano costituiti dalla sola autorimessa e dunque insufficienti rispetto alla quantità necessaria.

Le opere da eseguire, secondo il progetto di variante proposta, prevedono la cancellazione di tutti gli elementi identificativi la destinazione residenziale tramite l’eliminazione delle cucine e degli elementi distintivi, del frazionamento in singole unità immobiliari e delle piscine condominiali, progettando un nuovo sistema distributivo unitario per l’intero edificio da attuarsi mediante la demolizione di porzioni di tramezzature interne e di parti strutturali.

«L’intervento eseguito sotto il profilo pianivolumetrico può essere coerente con le previsioni del piano di lottizzazione approvato – scrive la Direzione urbanistica e grandi progetti nella relazione tecnica dell’agosto 2011 – in tal senso il mantenimento dell’attuale configurazione può essere confermata subordinatamente alla realizzazione delle opere di adeguamento sopra indicate e all’aggiornamento dei relativi aspetti convenzionali».

Il progetto preliminare di Piano Urbanistico Comunale adottato nel dicembre 2011 ed attualmente operante in salvaguardia, inserisce queste aree – come peraltro il piano vigente – in un ambito particolarmente conservativo AC-VU (ambito di conservazione del verde urbano strutturato). Tra le funzioni ammesse ci sono anche gli uffici, non evidenziando in tal senso alcun contrasto con la destinazione ad uffici attribuita dal piano di lottizzazione.

La rinuncia al parcheggio pubblico e la monetizzazione degli oneri di urbanizzazione

Nello svolgimento dell’istruttoria del progetto il Comune ha rilevato l’esigenza di procedere con l’aggiornamento della convenzione relativamente alla previsione degli standard «Constatando che le prestazioni urbanistiche previste nella convenzione attuativa del piano di lottizzazione del 1991 appaiono oggi di scarsa fruibilità e non rivestono interesse alcuno per l’amministrazione comunale – scrive la Direzione urbanistica e grandi progetti – È dunque opportuno prevedere la rinuncia al vincolo di destinazione d’uso a parcheggio pubblico dell’area a tale fine individuata nell’ambito della convenzione del ’91 a fronte di un adeguato indennizzo a favore dell’amministrazione comunale».
La relazione di stima, elaborata il 3 maggio 2013 allo scopo di determinare un congruo indennizzo al Comune, tenendo conto del vantaggio economico conseguito dal soggetto privato in conseguenza dell’utilizzo dell’area, già destinata a parcheggio pubblico, quale spazio pertinenziale privato dell’adiacente complesso di villa Candida, si è concretizzata in una valutazione di circa 431 mila euro.

La mozione per la tutela delle ville storiche di Albaro

Come dicevamo in apertura il consiglio del Municipio Medio Levante ha approvato a maggioranza (con la sola astensione del Pdl) una mozione presentata dal consigliere Bianca Vergati (Sel-Lista Doria) per la tutela di ville storiche, parchi, giardini e antiche creuze di Albaro.
«Le ville di Albaro costituiscono un sistema da preservare e valorizzare in quanto patrimonio eccezionale all’interno della struttura urbana – sottolinea il documento – Infatti, mentre alcune sono il “prototipo” delle ville dell’Alessi del Cinquecento come ad esempio Villa Cambiaso, sede della facoltà di Ingegneria, altre, considerate “edificato antico” sono preziosa testimonianza delle ville del genovesato e come tali da “vincolare” perché patrimonio della città ed ”emergenza storico-artistica”».

Il sistema delle ville e dei parchi di Albaro, secondo il progetto preliminare di PUC adottato nel dicembre 2011, è inserito negli ambiti con Disciplina Paesaggistica Speciale (AC-VU-5 –N.). Le funzioni ammesse sono riferite alla Disciplina Paesaggistica Speciale e Puntuale, con riferimento alla tutela dell’edificato antico, sottolineando che gli interventi devono mantenere l’originaria modalità costruttiva.

La mozione, in sostanza, chiede di rispettare quanto asserito nel PUC. «Particolare attenzione dovrà esservi per il valore storico del sistema delle ville di Albaro – si legge nel documento – non permettendo interventi invasivi, come ad esempio quello di Villa Raggio in via Pisa, che potrebbe stravolgere l’edificato antico e non garantire l’originaria consistenza del parco, non salvaguardando l’importanza del verde per la salute dei cittadini. Si chiede di permettere interventi edilizi che privilegino l’interesse pubblico di tutela del paesaggio, del patrimonio storico, l’origine antica di parchi e creuze. I cittadini, ed in particolare i firmatari delle presenti osservazioni, chiedono di partecipare attivamente nelle proposte progettuali sul Municipio del Medio Levante».

«Le osservazioni che abbiamo formulato vogliono riportare l’attenzione del Comune riguardo ad interventi edilizi su ville storiche in Albaro – spiega il consigliere Bianca Vergati – alcuni sono già avvenuti, come quelli in via G. Bruno e via dei Maristi, altri sono in itinere, come Villa Raggio, dove si prevedono, secondo la delibera n. 1040 del 07/12/2011, opere di “ristrutturazione con cambio d’uso, frazionamento, ampliamento, sostituzione edilizia, realizzazione di piscina pertinenziale nel complesso monumentale”».
«Io ho il massimo rispetto per gli investimenti economici dei privati – conclude Vergati – piuttosto che lasciare andare in malora degli spazi è giusto intervenire, però, sempre garantendo il decoro e rispettando il contesto in cui si opera. Oggi tra Villa Franzone e Villa Candida è rimasto uno scempio a causa di scelte non condivisibili compiute in tempi ormai remoti».

Matteo Quadrone
[Foto dell’autore]