Agenti immobiliari e leggi: guida pratica all’acquisto di una casa

Tutto quello che bisogna sapere prima di lanciarsi nella ricerca della casa perfetta da acquistare: il rapporto con l'agente immobliare, la proposta di acquisto, le leggi che regolamentano la trattativa

12 Febbraio 2013Rubriche > Consulenza Online

Siamo in un periodo di crisi, questo si sa, però qualcuno sogna ancora di potersi permettere l’acquisto di una casa, casa dolce casa…
In genere per acquistare una immobile ci si reca presso un’agenzia immobiliare e, altrettanto sovente, l’agenzia immobiliare non si comporta in maniera limpida. La mediazione è prevista dagli artt. 1754 e seguenti del Codice civile. L’agente immobiliare è un mediatore atipico, il quale ha diritto a ricevere come compenso una provvigione solo quando l’affare è effettivamente concluso (tra poco vedremo come).

Ma andiamo con ordine. Quando abbiamo individuato la casa dei nostri sogni, o quanto meno la casa che riteniamo idonea per le nostre esigenze, possiamo formulare una proposta d’acquisto. Attenzione! Non facciamoci ingannare dai falsi entusiasmi.
Prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto, sappiate che ne esistono due tipologie: proposta revocabile (art. 1328 c.c.) e proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.). Esse si trovano collocate in quella parte del codice civile inerente ai contratti, in particolar modo alla voce “accordo tra le parti “. Orbene, seppur a livello teorico, la proposta revocabile – per definizione – può essere revocata prima dell’esecuzione di un contratto; la proposta irrevocabile resta tale fino alla data stabilita (in genere, 15 giorni).

Tutte le agenzie immobiliari vi faranno sottoscrivere una proposta irrevocabile, ossia una proposta che “blocca” l’immobile ed impegna il proponente acquirente fino alla data prevista. A quel punto l’agente immobiliare ha l’obbligo di raccogliere la proposta e di sottoporla al venditore. Qualora quest’ultimo accetti, sarà sempre l’agente a darne tempestiva notizia al proponente. Nell’attimo esatto in cui il proponente riceve comunicazione dell’accettazione dell’altra parte, il contratto si può dichiarare concluso.

Alcune considerazioni: se un soggetto fa una proposta d’acquisto di molto inferiore al prezzo esposto?
Innanzitutto, va detto che l’agente immobiliare deve raccogliere la proposta comunque, salvo diversa pattuizione con il venditore.
In secondo luogo, dal momento che una proposta irrevocabile blocca altri potenziali clienti – acquirenti del medesimo immobile – l’agente immobiliare dovrebbe fare sottoscrivere una proposta “revocabile”, per dare respiro sia all’acquirente (che sa perfettamente di tirare al ribasso), sia al venditore che deve potere valutare l’opportunità di altre e più vantaggiose proposte d’acquisto .
Tutto ciò in quanto il mediatore, in quel momento, ha due clienti i cui interessi deve far convergere, sennò che mediatore è? Se non riesce a fare convergere i contrapposti interessi, l’affare sfuma, ma nessuno può dire alcunché.

Una precisazione: il venditore può rifiutare un’offerta, ma può anche fare una controproposta, l’accordo tra le parti di cui scrivevo sopra, prevede ovviamente la possibilità di una trattativa che vada al di là di una semplice “proposta – accettazione”. D’altronde si sa, da casa nasce casa…

Da ultimo un breve vademecum, poche regole, ma fondamentali per non sbagliare:

1. dal momento che l’agenzia immobiliare vi presenta degli stampati, leggerli con attenzione massima, soprattutto verificate la presenza corretta della ragione sociale dell’agenzia cui vi siete rivolti, ma anche chi è fisicamente l’agente immobiliare dotato di patentino;
2. verificate che l’immobile sia effettivamente quello che desiderate, fatevi dare una piantina con i dati catastali rispondenti ed una visura attuale circa la presenza o meno di ipoteche o gravami;
3. chiedete tutte le informazioni possibili, anche quelle apparentemente inutili;
4. la provvigione che dovete conferire all’agente immobiliare deve essere scritta nero su bianco, così come quella dovuta dal venditore allorquando costui accetti la vostra proposta (il mediatore è il mediatore di entrambi, non di uno solo).

La prossima settimana parleremo dell’agenzia immobiliare dal punto di vista del venditore: anche lui si rivolge ad un professionista ed anche lui è considerabile come consumatore, atipico sì, ma pur sempre consumatore.

Non vi piace la parola consumatore legata all’argomento immobiliare? Bene, eccone una definizione migliore: contraente debole. Non pensarla così sarebbe un errore grosso come… una casa!

Alberto Burrometo

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